现将《会同县国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的起草法律依据和有关事项说明如下：

　　一、起草背景

《会同县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》于2016年5月25日开始实施，现已满两年时间，根据《湖南省规范性文件管理办法》第二十六条规定，“暂行”规范性文件有效期为2年，为进一步规范会同县国有土地上房屋征收补偿行为，保证房屋征收补偿工作合法有序进行，经过认真调研和充分准备，结合会同县国有土地上房屋征收与补偿的实际情况，起草了该《实施办法》。

二、主要依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）

《湖南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》（省政府令第268号）

《怀化市区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（怀政发〔2016〕14号）

《怀化市区国有土地上房屋征收奖励和补助办法》（怀政发〔2016〕26号）

《会同县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（会政办发〔2016〕7号）

参考借鉴周边县市国有土地上房屋征收与补偿有关政策

三、主要修改补充的内容

原暂行办法（会政办发〔2016〕7号）于2016年5月22日颁布实施，至今已执行了2年时间，本次修改补充对原文件正文及附件1地方不作实质性的修改，保持了政策的连续性一贯性，只对附件2奖励补助办法不明确及有遗漏的地方作出了修改补充。

在实际工作中特别是《办法》中附件2的奖励与补助办法内容对属于私人所有的非住宅用房奖励不明确，属于单位公产的补偿奖励补助不明确，属于无证建筑物的补偿不明确，为进一步明确相关补偿奖励补助。修改补充了存在的漏洞。

一是明确了私有非住宅房屋征收补偿的奖励补助；二是明确了公产补偿的奖励补助；三是补充制定了无证建筑物的处理方式及征收补偿奖励；四是修改补充了补助办法中存在的部分漏洞。   

主要修改补充说明：

（一）未登记产权建筑但有部分合法建房手续，按照以下方式给予被征收人补偿奖励：

1.1990年3月31日前修建的，按面积或价值的100%计算。

2.1990年4月1日至2007年12月31日修建的，按面积或价值的95%计算。

3.2008年1月1日至本办法颁发之日期间修建的，以房屋重置价值，采用货币补偿方式。

说明：根据《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日开始实施）《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日开始实施）两个文件实施时间段作为依据，结合我县实际情况，借鉴洪江区洪管办发〔2017〕16号文件制定。以我县改河街县人民武装部沿河以上至铁桥老靠防洪堤的房屋为例，大部分土地为县国有划拨地，小部分为集体土地，很多房屋新建或翻建房屋都没有办理产权登记。在1990年4月1日城市规划法出台以前修建的房屋应视同为合法建筑予以补偿。《中华人民共和国城乡规划法》于2008年1月1日开始实施，《中华人民共和国城市规划法》同时废止，在1990年4月1日以后至2008年1月1日前修建的房屋应予以认定，但与1990年4月1日前的还是应有所区别, 1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施后，由于历史原因，该部法律对县城及乡镇的规划不是很清楚，不健全，群众对该部法律认识不足，法律意识不强，直至2008年1月1日《中华人民共和国城市规划法》开始实施，对县城乡镇有了明确的要求，法律相对健全了很多，但在此期间大部分建房户还是办理了相应手续缴纳了一定的费用，本着尊重事实，解决问题的角度出发，对这期间所建的建筑物扣除一定的费用后予以认定，为方便工作，我们认为按95%的面积或价值计算补偿。对2008年1月1日《中华人民共和国城市规划法》实施后没有依法办理合法手续修建的建筑物认定为不合法建筑，但是考虑到推进工作，化解矛盾，在规定内签订补偿协议的按照重置价（成本价）给予货币补偿。

（二）县城规划区范围内私有住宅房屋所有权人未办理合法手续，房屋具有经营性（商铺门店）功能，在房屋征收时选择货币补偿的，按照以下方式奖励：

1.私有房屋临街，房屋设计为经营性房屋用途（认定为“两违”建筑的除外），且在征收公告前有经营行为（有工商执照或税务登记证或提供有完税证明或自主经营的商店相关证明），并持续经营至房屋征收时，所临街的一层实际经营场地由评估公司按照经营性用房出具评估价值的80%予以补偿。

2.私有住宅房屋所有权人未办理合法的经营性房屋手续将房屋改变为经营性质（住改商）且在征收公告作出前2年取得合法经营证照（有工商执照或税务登记证），并持续经营至房屋征收时，按以下分类予以奖励：

（1）临街主干道第一层的，按住宅评估价值上浮60%，第二层以上（含二层）的，按住宅评估价值上浮30%。

（2）临街次干道的，按上一款规定的层次，分别上浮40%、20%。

3.住改商面积以实际经营的面积予以认定。

4.临街主、干道的划分：按照会同县人民政府《关于调整我县城镇土地使用税具体征收范围和具体地段适用等级税额标准的通知》（会政函〔2015〕56号）文件中土地等级分类为划分依据，二级范围内为城市临街主干道，三至五级范围为城市临街次干道。

说明：结合我县实际情况,自行制定，也借鉴了洪江区的一些具体做法（洪管办法[2017]16号）

如：会同县的老改河街，该范围内大部分土地为国有划拨土地，小部分为集体土地，很多业主取得土地证后房屋未办理相关建房手续就修建或翻建房屋，因临街，在修建时都按照经营性房屋修建，据统计，实际具有经营性房屋（门店商铺）功能的就有60多个，在征收中房产评估机构如果按照经营性用房评估单价约为7000元/㎡，但是实际办有经营性用房合法手续的几乎没有，房屋征收时只能按照住宅性质来评估房屋价值，导致评估价值过低，征收工作无法推进，在尊重历史、尊重事实的前提下由评估公司按照经营性房屋出具评估价值，由于没有办理经营性合法手续，补偿时对其评估的价值予以打折处理。根据测算，按照经营性用房评估价值的80%给予补偿较为合理，被征收人也可以接受，同时对办理了合法经营性房屋手续的被征收人也相对公平。

对于被征收房屋原来是私人住宅用房或因房改房取得房屋产权后，因房屋所处地理位置较好，在未办理经营性房屋合法手续的情况下将房屋改变成经营性用房，其房屋价值已经发生部分改变，建议在评估公司出具住房评估价值的基础上按照地理位置予以一定比例的上浮奖励。经过测算，按照公平、合理及房屋被征收人能够接受的原则，临街主干道第一层的住改商房屋，按住宅评估价值上浮60%予以补偿，第二层以上（含二层）的，按住宅评估价值上浮30%予以补偿。临街次干道的，按上一款规定的层次，分别上浮40%、20%予以补偿。

会同县征收安置办公室

2018年6月14日